『송사무장의 부동산 공매의 기술』을 읽고
- 한줄평: 부동산 공매가 얼마나 어려운지 알고 싶으면 이 책을 읽어보면 된다. 공매의 매력과 어려움을 한번에 느낄 수 있다.
- 추천도: 3/5
- Action Plan: 우선은 부동산 경매에 집중해볼까? 공매는 너무 어렵다.
송희창 지음
나 스스로 멘토삼은 송희창 님의 책을 집에서 발견해서 읽어보게 되었다. 이전까지는 부동산 경매에 대한 책을 위주로 읽었다면 이번에는 공매에 대한 것이었는데 경매와 공매는 비슷하면서도 다른 점이 많았다. 결론은 아직 공매는 나같은 초보에게는 너무나도 큰 장벽으로 느껴졌다. 경매로 몇 차례 경험을 쌓고 나서야 공매에 도전할 수 있겠다는 생각이 들었다. 우선 가장 크게 느껴진 장벽은 권리분석에 대한 정보가 경매보다 충분하지 않다는 것이다. 공매 물건에 대한 정보를 열람할 수 있는 자료들이 충분하지 않아 직접 현장조사를 통해 정보를 얻어내는 것들이 더 중요하며 낙찰 이후의 명도 과정 또한 공매는 경매와 달리 인도명령제도가 없기에 초보에게 훠얼씬 부담이 된다.
그럼에도 공매가 매력적인 것은 분명히 있다. 앞서 말했던 어려움 때문에 경매보다 경쟁이 치열하지 않고 낙찰을 꺼려해서 경매보다 더 낮은 입찰가에 낙찰받을 수 있다. 즉 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 것이다. 어디서나 하이 리스크 하이 리턴인 것이다. (물론 요즘에는 경매도 인기가 없는 것 같다. 이런 시기에 투자를 시작해야하는데.. 난 아직 공부하는 단계니까.. 1-2년만 동향을 파악하며 기다려보자.) 또한 온비드라는 온라인 사이트에서 모든 입찰이 이뤄지기에 입찰을 위해서 직접 법원까지 가는 수고를 덜 수 있다. 그래서 직장을 다니는 투자자들에게 추천을 한다고는 하는데.. 레벨이 되어야 공매를 시작하지.
공매도 어쨌거나 중요한 것은 명도인 것 같다. 어떻게 점유자를 설득시켜서 명도를 해낼 수 있는지가 중요하며 여기에는 단순히 부동산 법률지식이 아닌 사람을 다루는 술(art)이 훨씬 중요한 것 같다. 그런 부분에서 사람을 대하는 것이 어렵지 않은 내가 이점을 가질 수 있는 부분이 있지 않을까하는 생각이 들었다.
얼른 어느정도의 공부를 하고 실전에 돌입해보고 싶다. 송사무장님도 이론만 주구장창 배워봤자 완벽하게 입문할 수는 없다고 하셨다. 실전감각을 익히는 것이 제일 중요하므로 기본기만 쌓고 나서는 주변 지역부터 샅샅이 조사를 하며 투자할만한 물건들을 잘 찾아보는 것이다. 사람마다 어디에 투자를 하느냐는 제각각이다. 주식도 있고, 코인도 있고, 부동산도 있을텐데 나는 작년 10월에 송사무장 님의 엑시트를 읽은 걸 계기로 부동산 투자를 선택하게 되었다. 그리고 반년이 지났지만 아직까지 계속 공부해볼만한 분야이고 공부하는대로 성과가 날 수 있는, 노력해서 잘하는 사람들이 더 많은 돈을 벌 수 있는 시장이라고 생각해서 계속 매력적으로 느낀다. 지금까지도 재밌게 공부를 하고 있는 걸 보면 말이다. 반년 정도 더 공부를 한 뒤에는 이제 정말 실전이다.
송사무장 님 유튜브 채널인 행크TV를 가끔씩 보는데 댓글창을 보면 안좋은 소리를 하시는 분들도 여럿 있다. ‘그렇게 투자가 쉬운줄 아냐.’ ‘이분 강의 들었는데 그냥 돈만 날린 것 같다.’ ‘좋은 말만 듣지 마라.’ ‘상가 공실 위험성도 생각 안하고 상가 투자를 권하냐.’ 등등.. 부정적인 말들이 많은데 나도 그런 생각들을 아예 안하는 것이 아니다. 나도 아직 확신할 수 없는 부분들이 많다. 다만, 그 부분들은 송사무장과 같은 사람들이 채워주는 것이 아니라 나 스스로 열심히 공부해서 채워나가야 하는 부분이다. 스스로 확신 없이 그냥 이 사람이 하는 대로 따라서 하는 것은 절대 내가 원하는 방향이 아니다. 이 분이 방향을 잡아준다면 달려나가야 하는 주체는 나다. 또한 이분을 강의팔이, 책팔이로 욕하는 사람들도 있지만 난 항상 무언가를 배울 때 메신저보다 메시지에 집중하려고 한다. 이분이 사기꾼일 수도 있고 (아니라고 생각하긴 함) 정말 오로지 돈을 목적으로 책을 출판했을 수도 있지만 정작 중요한 것은 내가 이사람으로부터 무엇을 배우고 있냐인 것 깉다. 제대로 된 것을 배우고 있는지는 항상 교차검증을 통해서 이뤄져야할 것이며 지금까지는 난 이분의 말을 신뢰할 수 있다. 말을 주저리주저리 하긴 했지만, 결국 누군가가 다 해준다는 생각은 애초에 하질 말고 내가 스스로 공부해서 확신을 얻는 것이 중요하다고 생각한다.
언젠가는 공매 물건도 손을 대볼 수 있는 고수가 되었으면 좋겠다.
이제는 주기적으로 일요일에 올리기보다 읽는 대로 바로바로 올리겠습니다! (물론 1주일에 1권 이상은 필수고.. ^^) 다음 책은 『부자아빠 가난한아빠 2』독후감으로 돌아오겠습니다!