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『월급쟁이 부자로 은퇴하라』를 읽고

Seungyun Baek

2023년 12월 24일 • 6 min read

한줄평: 갭투자 궁금하면 입문하기 좋은 책.
추천도: 4 / 5
나의 Action Plan: 우선 자기 점검부터.

유튜버 너나위 님의 갭 투자 철학을 엿볼 수 있는 책이다. 갭투자란, 세입자의 전세금을 레버리지로 삼아 건물을 매입하는 것으로 적은 자본으로 건물을 매매할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 최근 전세사기 이슈가 크게 발생하고 부동산 경기가 좋지 않아 깡통전세 문제의 원인으로도 언급되어 사회적 문제를 야기하고 있다.

갭투자에 대한 사회적 여론이 좋지 않긴 하지만, 적은 자본을 가지고 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있는 역량이 있는 사람에게는 좋은 투자 방법이라고 생각한다. 이 책을 읽으면서 따로 깡통전세에 대한 언급은 없었지만 갭투자는 깡통전세 문제를 일으킬 수 있겠다는 걸 지레짐작하였다. 내가 가진 개념을 활용해서 추론해볼 수 있었다. 예를 들어, 매매가 3억이면서 전세가 2억5천인 아파트가 있다고 하자. 그러면 나는 내 자본 5천만원 + 세입자의 2억5천으로 아파트를 구입할 수 있다. 그런데 부동산 경기가 폭망해서 아파트 가격이 3억에서 2억으로 하락했다고 치자. 그러면 내가 매매하기 위해선 세입자에게 5천을 더 줘야하는 상황이 생기고 이에 GG를 친 나는 건물을 경매에 넘긴다. 경매에서 몇 번 유찰되어 낙찰가가 더 떨어지게 되면 세입자는 그만큼의 손실을 입게되는 것이다.

저자는 보통 매매가가 전세가보다 낮아지는 경우는 없기에 전세가가 하방지지선을 구축해 가격이 하락해도 내 자본만 잃는다고 했지만,, 전세가가 낮아지고 있는게 지금 현실인 것 같다. 그만큼 지금 부동산 경기가 안좋다. 나는 너무 운이 좋은 것이다!! 지금 열심히 부동산 공부를 하기에 적합한 타이밍이다. 만약 지금 당장 부동산이 호황이라면 공부를 열심히 안한채로 시장에 달려들 수도 있었을 것 같다. "오히려 좋아."

우선 자기 점검부터.

가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다. 나는 월에 얼마를 버는가? 소득 중 근로 소득, 이자 소득, 배당 소득 등이 몇 퍼센트를 차지하는가? 지출 중 아낄 수 있는 것들에는 무엇이 있는가? 더 열심히 나 자신을 점검할 필요가 있겠다고 생각하였다.

그래서 요즘은 소비에 조금 더 신경을 써보려고 노력하는 중이다. 최근에는 '이 몇 푼 아낀다고 바뀌는거 없다.' 라는 생각이 주가 되었는데 생각이 좀 바뀌었다. 몇 푼을 아끼지 않다보니까, 큰 돈도 아끼지 않게 되는 것 같다. '절약'이 습관이 되지 않으면 오히려 큰 돈을 소비할 때 더 큰 손해를 본다는 것을 좀 느꼈다. 그래서 '절약'을 좀 실천해보려고 한다. 가계부도 잘 쓰고 굳이 필요하지 않은 것에 지출하지 말자.

그리고 최근에 과 후배와 저녁을 먹다가 그 친구에게 아주 좋은 조언을 들었다. 그 친구는 월마다 본인의 자산을 주식, 현금, 예금 등 모두 다 파악하고 전월 대비 얼마나 감소하였는지 분석한다고 말했다. 월마다 증가세를 보이는 본인의 자산을 보니 더 열심히 벌고 아끼고 싶다는 생각이 들었다고 말했다. 나도 그 말을 듣고 월마다 내 자산을 점검하는 걸 해봐야겠다는 생각이 들었다! 이전까지는 투자하고 있는 자산만 월 변화를 보고 있었는데 그건 내 자산 변화에서 극히 일부만을 보고 있었던 것이다. 지금 나에겐 근로 소득이 가장 큰 소득인데 그걸 포함하여 자산의 변화를 보아야 장기적으로 내 자산의 추세를 예측할 수 있을 것이다.

매매 차익 vs 월세

저자는 전세를 활용한 매매 차익을 거두는 투자 방식을 활용하였고, 나는 그전까지 경매로 건물 사서 월세 낼 계획을 하고 있었다. 저자는 수익률을 언급하며 월세보다는 매매 차익이 훨 낫다라고 말했지만 후반에 저자도 언급한 내용이 바로 지금의 부동산 규제는 훨씬 심해졌다는 것이다. 취득세, 양도세 엄청 많이 내야해서 매매 차익의 수익률이 감소했다. 하지만 지금 부동산 경기는 얼어붙었고 이제 좋아질 일만 남았다. 갈수록 규제가 완화될 것이고 그전까지 나는 매매 차익이 괜찮을지, 월세가 괜찮은 방식일지 많은 공부를 통해 결정해야할 것 같다. 아 물론, 공부라 함은 이론 공부 뿐만 아니라 직접 발로 뛰는 발품도 말한다.

저자는 결국 부동산은 직접 돌아다님으로써 실력을 키울 수 있다고 말했다.

당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

다음 주에는 마이클 싱어의『될 일은 된다』의 독후감으로 돌아옵니다!